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Si la création d’une SCI obéit à des règles précises, il en est de même lorsqu’il s’agit de la dissoudre pour mettre fin à son activité.
Les causes de fermeture d’une société civile immobilière peuvent être nombreuses. Qu’elle soit automatique, juridique ou initiée par les associés eux-mêmes, la procédure de dissolution d’une SCI doit respecter plusieurs étapes obligatoires.
Quelles sont les conditions pour qu’une SCI soit dissoute ? Quelles formalités doit-on accomplir afin que la démarche soit valide ? PayFit vous aide à anticiper la clôture de votre société.
La dissolution automatique d’une SCI (dite aussi de “plein droit”) intervient dès lors qu’une des causes prévues dans ses statuts survient.
L’une des causes les plus évidentes concerne l’expiration du terme fixé dans les statuts de la société.
Une SCI (ou Société Civile Immobilière) a une durée maximale de vie de 99 ans. Lorsque ce terme arrive à échéance, les associés peuvent décider de la prolonger. À défaut, la société est automatiquement dissoute.
Une SCI peut aussi être dissoute si son objet social :
est atteint (par exemple, si elle a été créée pour exécuter des travaux et que ceux-ci sont terminés) ;
ou devenu impossible à réaliser (par exemple, lorsque le bien immobilier exploité par la société est vendu).
👉 À noter : cette cause reste rare, car l’objet social est souvent formulé de manière large par les associés.
Les statuts peuvent fixer certaines conditions pouvant entraîner la fin de la SCI, indépendamment de la volonté des associés.
Si une telle situation se produit, la société est dissoute de plein droit.
💡 Bon à savoir : parmi les avantages et inconvénients d’une SCI, on peut citer la libre rédaction des statuts par les associés qui permet de prévoir des conditions spécifiques de dissolution (par exemple : atteinte d'un objectif patrimonial, vente du bien immobilier, départ d'un associé clé). Cette flexibilité vous permet d'anticiper la fin de vie de votre société selon vos besoins.
Dans certains cas, la dissolution d’une SCI n’est pas volontaire, mais imposée par un juge à la suite d’une décision judiciaire. On parle alors de dissolution forcée.
Un associé peut demander la dissolution s’il estime que des événements graves empêchent le bon fonctionnement de la SCI.
Dans ce cas, il appartient au juge d’évaluer, au regard des circonstances, et au cas par cas, si la situation invoquée justifie la dissolution.
📌 Exemple : un blocage durable causé par la mésentente entre associés (ou par le manquement d’un associé à ses obligations) qui rend la poursuite de l’activité impossible, un associé qui travaille pour un concurrent de la SCI, la rupture d’un couple ayant créé la société et qui entrave la prise de décisions, etc.
Le statut juridique de la SCI implique la présence d’au moins deux associés.
Lorsque toutes les parts sociales reviennent à un associé unique, la société se retrouve en situation irrégulière.
Ce cas n’entraîne pas automatiquement la dissolution, mais doit être régularisé dans un délai d’un an. Auquel cas, passé ce délai, toute personne intéressée peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la dissolution de la SCI.
💡 Bon à savoir : plusieurs raisons peuvent réunir les parts sociales entre les mains d’un seul associé (par exemple, en cas de décès ou de cession de parts de la SCI lorsque la société n’est constituée que de deux associés).
Lorsqu’une SCI est en difficultés financières, elle peut faire l’objet d’une procédure collective.
Si le redressement judiciaire est impossible, le tribunal ordonne l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire.
Le jugement de clôture entraîne alors la disparition définitive de la société.
Dans certains cas, un juge peut décider de dissoudre une SCI, si elle est reconnue coupable d’infractions graves.
Cette mesure intervient comme sanctions pénales en cas d’escroquerie, l’abus de confiance ou l’abus de faiblesse.
Suivi des dépenses de la 1ère année d'une entreprise
Oui, les associés d’une SCI peuvent mettre volontairement fin à l’activité de la société avant la date prévue dans les statuts. On parle alors de dissolution volontaire anticipée.
Cette décision entraîne obligatoirement une phase de liquidation.
La décision de dissolution doit être prise en assemblée générale, afin que les associés désignent un liquidateur amiable. Ce dernier devra se charger d’effectuer les démarches pour la liquidation, avant de procéder à la radiation définitive de la société.
⚠️ Attention : il ne faut pas confondre la dissolution avec la liquidation. La dissolution marque le point de départ du processus de cessation d’activité de la société. La liquidation en est l’aboutissement, car elle correspond à la phase de clôture effective (ayant pour conséquences la radiation et la disparition de l’entreprise).
La première étape de la dissolution d’une SCI consiste à réunir une assemblée générale des associés.
Ces derniers doivent constater et acter la dissolution de l’entreprise puis désigner un liquidateur amiable.
⚠️ Attention : dès la dissolution prononcée, une SCI est en liquidation.
Dans le mois qui suit la décision des associés, un avis de dissolution doit être publié dans un journal d’annonces légales du département du siège social de la SCI.
Cette formalité permet d’informer les tiers du changement de situation de la société.
Une fois l’annonce publiée, le liquidateur dispose d’un délai d’un mois pour déposer un dossier de modification au Registre National des Entreprises (RNE) via le guichet unique en ligne.
Ce dossier comprend notamment :
le procès-verbal d’assemblée actant la dissolution ;
une attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation du liquidateur ;
une copie de sa pièce d’identité en cours de validité.
Au terme de la liquidation, le liquidateur doit convoquer les associés en assemblée générale ordinaire.
Ces derniers devront se prononcer sur :
l’approbation des comptes de clôture ;
le quitus de la gestion du liquidateur et la décharge de son mandat ;
et valider la clôture de la liquidation.
La clôture de la liquidation doit être portée à la connaissance du public.
Pour cela, un avis de clôture est publié dans un journal d’annonces légales dans un délai d’un mois suivant l’assemblée.
Cette publication confirme que la société a achevé toutes les opérations nécessaires à sa disparition.
💡 Bon à savoir : la dissolution d’une SCI familiale suit la même procédure qu’une dissolution de SCI classique.
La dernière étape porte sur la radiation définitive de la SCI.
Le liquidateur dispose d’un mois après la publication de l’avis de clôture pour transmettre le dossier de radiation au guichet des formalités des entreprises.
Celui-ci doit inclure :
la décision de l’assemblée validant les comptes de clôture ;
l’acte constatant la fin des opérations signé par le liquidateur ;
ainsi que l’attestation de publication dans un support habilité.
Une fois cette formalité accomplie, la SCI est officiellement radiée des registres et cesse d’exister juridiquement.
Suivi des dépenses de la 1ère année d'une entreprise
La dissolution d’une SCI se déroule en plusieurs étapes : décision des associés et nomination du liquidateur, publication de l’avis de dissolution, dépôt d’un dossier au registre national des entreprises, clôture de la liquidation, publication de l’annonce de clôture, puis demande de radiation.
En pratique, non. Même si aucune assistance professionnelle n’est sollicitée, certaines formalités de dissolution de SCI entraînent des frais obligatoires incompressibles. Parmi ces dépenses, on trouve :
la publication de l'avis de dissolution (152 € HT en France métropolitaine, 179 € HT à La Réunion et Mayotte) ;
l'avis de clôture de liquidation (111 € HT en métropole, 129 € HT à La Réunion et Mayotte) ;
l’enregistrement de la décision de dissolution au guichet unique de l’INPI (15 euros) ;
et éventuellement les honoraires du liquidateur si celui-ci est rémunéré pour mener à bien la clôture des opérations de liquidation.
Une dissolution “gratuite” au sens strict n’est donc pas possible, mais on peut limiter les coûts en gérant les démarches soi-même.
Le coût de la dissolution d’une SCI varie en fonction de plusieurs facteurs, dont le recours éventuel à des conseils juridiques et les frais liés aux formalités administratives.
Le coût de dissolution SCI par un notaire est généralement estimé entre 500 à 2 000 euros selon la situation de la SCI. Le coût total peut augmenter si les associés sollicitent les conseils d’un comptable ou de tout autre expert.
Le liquidateur devient le représentant légal de la SCI pour toute la durée de la liquidation. Il doit notamment vendre les biens immobiliers de la société, payer les créanciers (dettes concernant les emprunts ou l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés selon l’imposition de la SCI, etc.) et, le cas échéant, la rémunération du gérant de la SCI si elle était prévue jusqu’à la fin de ses fonctions, puis répartir le solde restant entre les associés.
Le boni de liquidation représente la somme restante après la vente des biens de la SCI et le règlement de toutes les dettes par le liquidateur. Une fois la liquidation terminée, ce montant net est distribué aux associés en fonction de leurs droits dans le capital social de la SCI. Cette étape marque la clôture définitive du dossier de dissolution de l’entreprise, scellant ainsi sa liquidation.
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