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Vous êtes gérant d'une SCI ? Chaque année, vous devez déclarer les revenus générés par la location de vos biens immobiliers. Rassurez-vous : même si la démarche peut sembler technique, il suffit d'identifier votre régime fiscal (IR ou IS) pour remplir le bon formulaire et respecter vos obligations.
Cette déclaration, effectuée en ligne, permet à l’administration fiscale de calculer le montant de l’imposition de la SCI.
En quoi consiste la déclaration de SCI ? Déclarer ses revenus est-il obligatoire pour toutes les SCI ? Quelle est la procédure à suivre ? Quels formulaires remplir ? PayFit vous guide, étape par étape.
Par définition, une Société Civile Immobilière (ou SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes, appelées associés, de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.
La création d’une SCI est principalement utilisée pour :
réaliser un investissement locatif à plusieurs, avec la location de biens non meublés ;
faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier ;
ou encore organiser une succession.
Dans son fonctionnement, chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport au capital social de la SCI, et les décisions sont prises collectivement selon les règles fixées dans les statuts.
💡 Bon à savoir : contrairement à une SAS ou une SARL, une SCI a une vocation civile. Elle ne peut donc pas exercer d’activités commerciales.
⚠️ Attention : si les logements loués vides ne sont jamais assujettis à la TVA, certains locaux professionnels peuvent l’être.
La déclaration d’impôt d’une SCI consiste à déclarer l’ensemble des revenus locatifs (c’est-à-dire les loyers) perçus par les propriétés immobilières appartenant à la société.
La procédure de déclaration fiscale d’une SCI varie en fonction du régime d’imposition.
En effet, une SCI peut relever :
soit de l’Impôt sur le Revenu (IR) ;
soit de l’Impôt sur les Sociétés (IS).
| Régime fiscal | Formulaire à remplir | Qui est imposé ? |
|---|---|---|
| IR (Impôt sur le Revenu) | Formulaire 2072-S ou 2072-C | Les associés personnellement |
| IS (Impôt sur les Sociétés) | Formulaire 2065-SD + liasse fiscale | La SCI elle-même |
Chaque régime implique des démarches, des formulaires et des obligations comptables spécifiques. Il est donc indispensable d’identifier le régime fiscal de sa SCI pour effectuer correctement sa déclaration.
👉 À noter : par défaut, une SCI est assujettie à l’IR, mais elle peut opter pour l’IS selon sa stratégie fiscale.
Suivi des dépenses de la 1ère année d'une entreprise
Lorsqu’une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, la société elle-même n’est pas directement imposée : ce sont les associés qui doivent supporter l’imposition.
Dans ce cas, les revenus doivent être intégrés à la déclaration personnelle de chaque associé en fonction de sa quote-part de résultat de la société.
👉 À noter : ce fonctionnement fiscal fait partie des avantages et inconvénients de la SCI.
Une SCI assujettie à l’IR a l’obligation de déclarer ses résultats tous les ans auprès de l’administration fiscale. La déclaration doit être transmise au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N, pour les loyers touchés en N-1.
Pour effectuer cette formalité, le gérant doit remplir l’un des deux formulaires 2072 (ou Cerfa n° 10338) :
le formulaire 2072-S pour la déclaration simplifiée ;
ou le formulaire 2072-C pour la version complète
⚠️ Attention : chaque SCI doit compléter le formulaire correspondant à sa situation.
Le formulaire 2072-S-SD (simplifié) s’adresse aux SCI composées uniquement d’associés personnes physiques qui détiennent des biens immobiliers classiques.
Cette déclaration est adaptée aux structures les plus courantes, à condition qu’aucun bien détenu ne soit en nue-propriété ou classé monument historique, et qu’aucune déduction au titre de l’amortissement ne soit appliquée.
Le formulaire 2072-C-SD (complet) est destiné aux SCI qui présentent une situation complexe, par exemple, si elle possède un immeuble en secteur sauvegardé, un bien en nue-propriété, ou si au moins un associé est une personne morale.
Cette version complète permet de prendre en compte des éléments fiscaux plus techniques ou spécifiques.
💡 Bon à savoir : ces formulaires sont disponibles en ligne sur le site impots.gouv.fr. Pour les remplir, il est préférable de rassembler les documents relatifs à la comptabilité de la SCI portant sur les revenus et charges de la société (chaque ligne du formulaire correspondant à une catégorie de revenu ou de dépense).
Une SCI peut être assujettie à l’impôt sur les sociétés, soit en raison de son activité (comme la location meublée), soit par choix.
Dans ce cas, la société est imposée directement sur ses bénéfices, et non ses associés.
Le gérant doit remplir une déclaration de résultat à l’aide du formulaire 2065-SD accompagné des tableaux de la liasse fiscale, puis la transmettre au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dans les délais requis :
au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai pour les SCI clôturant leur exercice au 31 décembre ;
dans un délai de trois mois après la date de fin de l’exercice si elle se termine à une autre date.
En cas de déclaration non déposée dans les délais ou de revenus sous-évalués, la SCI s’expose à des sanctions financières pouvant inclure des intérêts de retard ou des majorations. Plus le manquement est important, plus les pénalités peuvent être sévères.
Il est donc essentiel de respecter les échéances et de déclarer des informations exactes dans le formulaire de déclaration des revenus.
Même si le statut de la SCI permet de bénéficier d’un régime fiscal intéressant, une mauvaise gestion des déclarations peut entraîner des conséquences fiscales indésirables.
💡 Bon à savoir : en cas d’erreur constatée après le dépôt de la déclaration de revenus, il est possible de transmettre une déclaration rectificative en ligne. Dans ce cas, il faut le faire rapidement pour éviter toute pénalité. En cas de doute, il est conseillé de contacter le SIE.
Envie d’en savoir plus sur la SCI ?
Vous pouvez consulter notre article sur la rémunération de son gérant.
Suivi des dépenses de la 1ère année d'une entreprise
La déclaration 2072 permet de déclarer chaque année les revenus des biens immobiliers (comme des immeubles par exemple) détenus par une SCI pour calculer l’impôt.
La procédure dépend du régime fiscal de la SCI.
Pour une SCI à l’impôt sur le revenu, il faut déterminer les revenus reçus, remplir le formulaire 2072-S ou 2072-C selon le type de société, et soumettre la déclaration. Ensuite, chaque associé reporte sa part de revenus dans sa propre déclaration.
Pour une SCI à l’impôt sur les sociétés, la société doit tenir une comptabilité complète, faire approuver les comptes, les déposer au greffe du tribunal de commerce, puis transmettre le formulaire 2065-SD avec la liasse fiscale au SIE.
Le délai de limite de déclaration pour une SCI à l’impôt sur le revenu est de 2 jours ouvrés suivant le 1er mai au plus tard.
Pour une SCI à l’impôt sur les sociétés, il faut la déposer dans les trois mois suivant la clôture de l’exercice, ou au plus tard le 5 mai si l’exercice se termine le 31 décembre.
Pour une SCI familiale, la déclaration de revenus peut se faire avec le formulaire 2072-S qui concerne toutes les sociétés dont les associés sont des personnes physiques.
Les loyers perçus dans le cadre d’une activité de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ne sont pas imposés comme des revenus fonciers classiques. La bonne déclaration des loyers en LMNP est donc essentielle pour optimiser sa fiscalité.
La SCI peut, en fonction de son activité, être soumise à l’IR ou à l’IS, chaque option ayant ses avantages et inconvénients. Il est important de bien comprendre le fonctionnement de chaque régime fiscal et d’adapter la gestion de la SCI en conséquence. Le choix entre les deux options dépend de nombreux facteurs, tels que la nature des biens détenus, la durée de détention prévue, et la situation personnelle des associés.
L’IR est souvent préféré pour des investissements à long terme. En revanche, l’IS peut être avantageux si la SCI réalise des bénéfices importants, grâce à un taux d’imposition potentiellement plus bas.
La version simplifiée concerne de nombreux cas, comme ceux où la SCI n’est propriétaire d’aucun immeuble spécial, ne possède aucun bien en nue-propriété ou n’a pas choisi de déduction au titre de l’amortissement pour ses logements (exemple : pour les dispositifs “Robien recentré” et “Robien ZRR recentré”, etc.), si les associés sont des particuliers ou en micro-entreprise, etc.
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