Statut juridique de la SCI : quelles spécificités ?

Anaïs Robin
Mise à jour le 16 avril 2024

Dans un monde où l'investissement immobilier continue de séduire pour sa valeur sûre et son potentiel de valorisation, la SCI se présente comme une solution stratégique pour tout entrepreneur qui cherche à définir le statut juridique de son entreprise. Cet outil incontournable pour les investisseurs et les familles souhaitant sécuriser leur patrimoine dispose en effet d’avantages et d’un cadre légal facilitant l'acquisition et la gestion de biens immobiliers. 

Qu’est-ce-qu’une SCI ? Quel est le statut juridique d’une SCI ?Quelle est la particularité de la SCI immobilière ? PayFit vous explique. 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Définition SCI : une société civile immobilière (SCI) se compose au minimum de deux personnes qui sont les associés. Elle permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La propriété des biens immobiliers est attribuée à la SCI. 

L’activité de la SCI peut être de deux types : 

  • la détention du patrimoine immobilier ;

  • la mise en location des biens détenus par la société.

Il n’existe pas de capital social minimum pour la création d’une SCI. Elle peut être créée avec 1 €.

Les associés désignent un gérant chargé de la gestion des biens de la SCI. Sa rémunération est fixée dans les statuts ou dans un acte distinct. Si un élément est amené à changer et à être modifié, il est possible de procéder à une modification des statuts de la SCI ou de l’acte.

Les types de SCI

Il existe différents types de SCI, chacun avec ses spécificités :

  • SCI immobilière de gestion ou de location : elle permet à des individus, sans nécessité de lien familial, de posséder ou de louer ensemble un bien immobilier ;

  • statut SCI familiale : similaire à la SCI de gestion, celle-ci est spécifique aux membres d'une même famille ;

  • SCI d'attribution : utilisée principalement pour la construction ou l'acquisition de biens immobiliers à partager en nue-propriété, usufruit ou pleine propriété entre les associés ;

  • SCI de construction-vente : orientée vers la promotion immobilière, cette forme permet d'acheter ou de construire des bâtiments dans le but de générer une plus-value à la revente ;

  • SCI de jouissance à temps partagé : elle vise à répartir l'usage d'un bien immobilier entre les associés selon des périodes définies.

L’intérêt de créer une SCI

Créer une SCI peut être intéressant pour plusieurs raisons : 

  • protéger le patrimoine immobilier des associés : en transférant la propriété des biens à une entité juridique, les biens sont protégés puisqu'ils appartiennent à la société ;

  • faciliter la gestion du patrimoine immobilier : la SCI permet d'éviter les complications de l'indivision en confiant la gestion à un gérant, dont les pouvoirs sont clairement définis ;

  • simplifier la succession et la transmission du patrimoine : c’est un moyen de transmettre les biens immobiliers aux héritiers ou aux membres d'une même famille.

Le régime fiscal

L’IR par défaut 

Le statut juridique de la SCI est assujetti à l'impôt sur le revenu (IR) par défaut, ce qui la différencie des entreprises commerciales habituellement assujetties à l'impôt sur les sociétés (IS), bien qu'elles puissent en général opter pour l'IR.

Sous le régime de l'IR, les profits réalisés par la SCI sont attribués aux associés proportionnellement à leur part dans le capital social. Ces bénéfices doivent ensuite être déclarés par chaque associé dans leur déclaration fiscale comme revenus fonciers.

L’IS : l’option

Les associés de la SCI peuvent opter pour l'IS si cette option s'avère plus avantageuse en fonction des bénéfices générés. 

Les bénéfices de la société sont alors imposés à des taux spécifiques, déterminés en fonction du chiffre d'affaires annuel : 

  • pour le chiffre d’affaires inférieur à 42 500 euros : 15 %, sous certaines conditions ;

  • pour le chiffre d’affaires supérieur à 42 500 euros : 25 %

💡L'option pour l'IS est intéressante lorsque les bénéfices sont soumis à un taux d'imposition supérieur à 30 % et plus dans le cadre de l'IR des associés.

Attention ! Si l'activité de la SCI est de nature commerciale, elle est automatiquement assujettie à l'IS.

Les avantages et les inconvénients d’une SCI

Les avantages

  • une structure flexible : la SCI se caractérise par sa souplesse. Les associés ont la liberté d'adapter les statuts de la société selon leurs besoins et préférences, permettant une personnalisation de son fonctionnement et de sa gestion ;

  • une gestion du patrimoine facilitée : l'atout majeur d'une SCI réside dans sa capacité à simplifier la constitution, la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. 

Les inconvénients

  • la responsabilité illimitée des associés : la responsabilité illimitée des associés les expose à un risque financier personnel en cas de dettes de la SCI ;

  • une gestion lourde et des obligations multiples : détenir un bien immobilier via une SCI impose davantage de responsabilités administratives, comptables et fiscales en comparaison à une possession directe en tant que particulier.

Création d’une SCI : les étapes 

  1. La rédaction des statuts

Pour mener à bien la rédaction des statuts d’une SCI, il est tout d’abord important de prendre le temps d’élaborer votre projet et de sélectionner le type de SCI que vous souhaitez et qui correspond à votre activité.

Lors de la rédaction des statuts, il faut être vigilant puisque plusieurs mentions doivent obligatoirement être inscrites. Par exemple, les statuts de la SCI doivent indiquer la forme de la société, son objet social ou encore le lieu de son siège social. 

Rédiger les statuts d’une SCI est une étape délicate. Il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel dans le domaine pour éviter toute mauvaise surprise. 

À noter : lorsqu’un bien immobilier est apporté à la SCI, l’intervention d'un notaire est obligatoire pour enregistrer l’acte d’apport du bien immobilier.

  1. La constitution et le dépôt du capital social

Il n’existe pas de capital social minimum pour constituer une SCI. Il est possible de créer une entreprise SCI avec 1 €. Les associés ont la liberté de déterminer le montant du capital social à leur convenance. En contrepartie, les associés reçoivent des parts sociales proportionnellement à la valeur de l’apport.

  1. La publication d’une annonce légale

La publication d'une annonce légale notifiant la création d'une SCI vise à informer les tiers de la naissance de cette nouvelle entité. L’annonce légale doit être publiée dans un journal situé dans le département où le siège social de la SCI est établi. Après cette publication, une attestation de parution est délivrée, nécessaire pour déposer le dossier d’immatriculation.

  1. Le dépôt du dossier auprès du Guichet unique

Une fois les étapes ci-dessus réalisées, vous devez constituer le dossier afin de procéder à l’immatriculation de la SCI. Voici les éléments nécessaires : 

  • le formulaire à compléter sur le site du guichet unique ;

  • les statuts ;

  • l’attestation de dépôt du capital social ;

  • l’avis de publication dans un journal d’annonces légales ;

  • un justificatif de domiciliation de la SCI ;

  • une copie de la pièce d’identité du gérant ;

  • une attestation de non-condamnation du gérant ;

  • le paiement des frais de greffe.

Une fois que votre dossier est complet, vous devez le déposer sur le site web du guichet unique de l’INPI à l’adresse suivante : formalites.entreprises.gouv.fr.

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