Faut-il choisir une SARL de famille ou une SCI ?
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Lorsqu'il s'agit de choisir entre une SARL de famille ou une SCI pour gérer un patrimoine immobilier, il est indispensable de bien comprendre les spécificités fiscales, juridiques et administratives de chaque structure. Ce guide vous aide à peser les avantages et les inconvénients de chaque option pour prendre une décision éclairée selon vos projets et objectifs immobiliers.
Zoom sur la SARL de famille
Une SARL (société à responsabilité limitée) est une structure commerciale où les associés détiennent des parts sociales et voient leur responsabilité limitée à leurs apports. Il n’existe pas à proprement parler de capital minimum en SARL. Toutefois, avant de se lancer, il est important d'évaluer le coût de création d'une SARL qui comprend notamment les frais d'immatriculation et de publication légale.
La SARL de famille est une variante, réservée aux membres d’une même famille. Selon l’article 239 bis AA du Code général des impôts, les associés doivent être liés par un lien de parenté en ligne directe (parents, enfants, grands-parents) ou être frères et sœurs. Les conjoints et partenaires pacsés peuvent également en faire partie.
La SARL familiale fonctionne comme une SARL classique (régime fiscal de la SARL), mais elle offre un avantage fiscal majeur : elle peut opter pour une imposition sur le revenu (IR) de manière permanente. Cet atout est particulièrement intéressant pour les activités immobilières, car une SARL classique ne peut choisir l’IR que pour une durée limitée à cinq ans.
SARL de famille et statuts : il est important de bien rédiger les statuts d'une SARL de famille afin de régir les relations entre les associés, en précisant les droits et obligations de chaque membre de la famille dans l'entreprise.
Zoom sur la SCI
La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique qui permet d’acquérir, gérer et transmettre des biens immobiliers. L’entreprise ne peut exercer une activité commerciale à titre principal. Il n’existe pas de capital minimum en SCI. Pour connaître l'ensemble des coûts de création d'une SCI, il faut prendre en compte les frais d'enregistrement et de publication.
L’imposition de la SCI : elle est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Il existe plusieurs types de SCI, chacune ayant une finalité spécifique : la SCI de gestion ou de location, la SCI construction-vente, la SCI d’attribution et la SCI familiale.
Dans une SCI, les associés sont responsables des dettes de la société de manière illimitée, pouvant engager leur patrimoine personnel.
5 critères à prendre en compte pour faire le bon choix
Les obligations administratives
SCI ou SARL de famille ? Lorsqu’il s’agit de formalités administratives, la SCI offre davantage de souplesse. Si elle relève de l’impôt sur le revenu (IR), elle peut se contenter d’une comptabilité simplifiée, enregistrant uniquement ses recettes et dépenses.
À l’inverse, la SARL familiale est soumise à des exigences plus strictes : elle doit tenir une comptabilité commerciale complète, quel que soit son régime fiscal (IR ou IS). De plus, la SARL est tenue d’établir et de déposer ses comptes annuels – bilan, compte de résultat et annexe – auprès du greffe du tribunal de commerce, une contrainte dont la SCI peut être dispensée.
La présence d’un patrimoine immobilier à transmettre
La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier. Plutôt que de passer par l'indivision lors d'une succession, les biens immobiliers restent à l’actif de la société. Ce mécanisme permet de transférer des parts sociales, dans la limite de 100 000 euros tous les 15 ans, sans imposition.
SARL de famille et succession : cette stratégie facilite la transmission du patrimoine sans entraîner de lourdes charges fiscales pour les héritiers, permettant de préserver la valeur des biens.
La nature de l’activité exercée par la société
SARL familiale ou SCI ? Le choix dépend tout d’abord du type d'activité projetée.
La SARL familiale immobilière permet d'exercer une variété d'activités commerciales, industrielles, artisanales ou agricoles, y compris l'achat-revente de biens immobiliers dans un but lucratif.
Une SCI, en tant que société civile, est principalement dédiée à la gestion et à la transmission de patrimoine immobilier. Elle doit mener une activité civile et non commerciale, excluant ainsi certaines activités, comme l'achat-revente de biens immobiliers à des fins lucratives. Ce type d’activité est réservé aux sociétés commerciales, telles que les SARL.
Le régime LMNP « loueur en meublé non professionnel »
Avantage de la SARL de famille : les associés peuvent opter pour le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui leur permet de bénéficier d’importants avantages fiscaux.
Toutefois, pour pouvoir bénéficier de ce statut, les revenus de la location ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an et par associé, et ils ne doivent pas constituer plus de 50 % des revenus globaux. Autrement, la SARL sera soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
En SCI, il est possible de bénéficier du statut LMNP en restant à l’impôt sur le revenu (IR), si les revenus locatifs n’excèdent pas 10 % du chiffre d’affaires annuel total de la SCI. Dès que la SCI génère plus de 10 % de ses revenus totaux par la location meublée, elle sera soumise à l’IS. Cela peut entraîner une double imposition : la SCI paiera l'IS et chaque associé devra régler l'IR.
L’étendue de la responsabilité des associés
La responsabilité des associés diffère entre une SARL de famille et une SCI.
Dans la SARL, cette responsabilité est limitée aux apports des associés au capital social, ce qui signifie que leurs biens personnels sont protégés. Ils ne peuvent perdre que le montant de leur investissement initial.
En revanche, dans une SCI, les associés ont une responsabilité indéfinie et proportionnelle à leur part dans le capital social. Ils sont responsables des dettes de la société sur leur patrimoine personnel.
SCI ou SARL ? Voici un tableau comparatif SCI/SARL de famille pour faire le bon choix :
| Structure | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| SCI | - Excellent outil de transmission du patrimoine - Gestion simplifiée, pas d’obligation de tenir une comptabilité détaillée - Imposition sur le revenu (IR) par défaut (SCI IS ou IR tableau comparatif). | -Responsabilité indéfinie et proportionnelle des associés - La SCI ne peut exercer d'activité commerciale à titre principal - Risque de double imposition |
| SARL de famille | - Responsabilité des associés limitée au montant des apports - Option pour une imposition à l'IR - Possibilité de bénéficier du régime réel LMNP (loueur en meublé non professionnel). | - Obligation de tenir une comptabilité complète (créances et dettes) - Impossibilité d'intégrer un associé extérieur à la famille (cousins éloignés, par exemple). |
Comment transformer une SCI en SARL de famille ?
Bien que la SCI présente de nombreux avantages, certains associés choisissent de la convertir en SARL de famille.
Cette transformation est possible en suivant quelques étapes : d’abord, une assemblée générale doit être convoquée pour valider la modification des statuts. Ensuite, il faut rédiger le procès-verbal puis publier un avis dans un journal d’annonces légales.
Le processus se poursuit avec la constitution d’un dossier de modification, comprenant notamment le procès-verbal, les nouveaux statuts et l'attestation de parution. Enfin, il convient de déposer ce dossier en ligne via le site internet du guichet unique.
Pour en savoir plus sur la transformation d’une SARL en SCI, vous pouvez consulter notre article dédié !
