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La SARL immobilière est une SARL spécialisée dans le secteur immobilier.
La SARL immobilière familiale ne peut être constituée que par des membres d’une même famille. Elle offre des avantages fiscaux comme la possibilité d’être imposée sur l’Impôt sur le Revenu (IR) sans limitation de durée.
En tant que structure civile, la SCI , contrairement à la SARL, n’autorise pas d’activité de commerce à titre principal.
Vous envisagez de créer une société pour investir dans l’immobilier ? Avez-vous déjà pensé au statut de la SARL immobilière ?
Une SARL immobilière est une société commerciale qui permet l’acquisition, la gestion, la location et la revente de biens immobiliers. Créer une SARL de ce type garantit la responsabilité limitée des associés et offre une option fiscale avantageuse pour les projets immobiliers gérés, ou non, en famille.
En quoi consiste une SARL immobilière ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Faut-il la privilégier à une SCI pour investir dans l’immobilier ? PayFit vous éclaire sur tous ces points.
La SARL ( Société à Responsabilité Limitée ) est une forme juridique de société commerciale. Lorsqu’elle est créée pour investir dans l’immobilier, on parle alors de SARL immobilière .
Ce statut particulier permet d’acquérir et d’exploiter des biens immobiliers à plusieurs comme :
acheter des biens immobiliers au nom de la SARL (maisons, appartements, locaux…) puis les gérer ;
les louer (y compris en location meublée) ;
les revendre dans le cadre d’activités d’achat-revente ;
ou de constituer un patrimoine immobilier commun, etc.
Comme la SARL immobilière est une déclinaison de la SARL classique, elle doit se composer d’ au moins deux associés (et jusqu’à 100 au maximum), personnes physiques ou morales, lors de sa création.
💡 Bon à savoir : une SARL spécialisée dans l’immobilier offre, comme toute SARL, une responsabilité limitée des associés au montant de leurs apports au capital. En cas d’endettement de la société, les associés ne pourront pas payer une somme supérieure à celle qu’ils ont engagée lors de sa constitution. Cette mesure est souvent prisée des entrepreneurs, car elle limite les risques financiers et protège leur patrimoine personnel.
⚠️ Attention : il n’est pas possible d’ouvrir une SARL immobilière seul. Dans le cas où l’entreprise ne compte qu’un associé unique, il existe d’autres options comme l’ EURL immobilière ou la création d’une SCI (Société Civile Immobilière).
La SARL immobilière familiale permet à des membres d’une même famille de se regrouper et de s’associer pour investir, gérer et transmettre un patrimoine dans l’immobilier.
Aussi appelée SARL de gestion immobilière, son fonctionnement est encadré par le Code Général des Impôts (CGI).
Pour créer une SARL de famille , les associés doivent avoir être :
soit de lien de parenté direct (parents, enfants, grands-parents) ;
soit frère et sœurs ;
soit unis par un lien marital (conjoints) ou partenaires par un partenariat civil reconnu (PACS, etc.).
⚠️ Attention : cette règle de parenté est incontournable pour permettre aux associés de profiter des avantages fiscaux propres à une SARL de famille. En effet, la SARL familiale bénéficie d’une option fiscale qui lui permet d’être imposée à l’Impôt sur le Revenu (IR) sans limitation de durée .
Par rapport au régime fiscal d’une SARL classique, soumise à l’Impôt sur les sociétés (IS), celui-ci est plus intéressant pour les associés, car il facilite l’investissement et la transmission du patrimoine immobilier au sein d’une même famille.
Suivi des dépenses de la 1ère année d'une entreprise
Le choix entre SARL immobilière vs SCI (Société Civile Immobilière) dépend du type d’investissement immobilier envisagé, car les deux statuts répondent à des objectifs bien spécifiques.
En effet, une SARL est réservée à une activité commerciale : elle autorise donc l’achat, la revente et la location (meublée ou non meublée) de biens immobiliers, ce qui en fait un statut privilégié pour un cadre professionnel.
À l’inverse, une SCI est une structure civile qui exclut toute activité à but commercial à titre principal comme l’achat-revente de biens ou la location meublée. En ce sens, elle est davantage destinée à la location nue ou à la gestion patrimoniale .
Vous hésitez entre SARL et SCI pour créer votre société immobilière ? Sachez que les deux structures n’engagent pas votre responsabilité de la même façon.
Si la SARL offre une responsabilité limitée des associés à leur capital, ce n’est pas le cas avec une SCI : les associés sont responsables indéfiniment et doivent rembourser les dettes de leurs sociétés, y compris avec leurs biens personnels.
En termes de fiscalité, la SARL est soumise à l’ Impôt sur les sociétés (IS) mais les associés peuvent opter pour l’impôt sur le revenu (IR) sous certaines conditions. Un schéma à l’opposé de celui de la SCI qui relève par défaut de l ’impôt sur le revenu (IR) avec une option possible pour l’Impôt sur les sociétés (IS).
| Critères | SARL immobilière | SCI |
|---|---|---|
| NATURE JURIDIQUE | ||
| Statut | Société commerciale | Société civile |
| Nombre d’associés | 2 à 100 associés | 2 à 99 associés |
| RESPONSABILITÉ | ||
| Responsabilité des associés | Limitée aux apports | Illimitée sur biens personnels |
| Protection patrimoine personnel | ✅ Protégé | ❌ Non protégé |
| ACTIVITÉS AUTORISÉES | ||
| Achat-revente immobilier | ✅ Autorisé | ❌ Interdit |
| Location meublée | ✅ Autorisé | ❌ Interdite (activité commerciale) |
| Location nue | ✅ Autorisé | ✅ Spécialité |
| Gestion patrimoniale | ✅ Autorisé | ✅ Objectif principal |
| FISCALITÉ | ||
| Régime fiscal par défaut | Impôt sur les sociétés (IS) | Impôt sur le revenu (IR) |
| Option fiscale | IR possible (5 ans max) | IS possible |
| SARL familiale | IR sans limitation si liens familiaux | N/A |
De par son statut juridique, la SARL immobilière présente tous les avantages et les inconvénients de la SARL.
Créer une SARL pour son projet d’investissements immobilier offre plusieurs avantages :
une protection du patrimoine personnel des associés grâce à la responsabilité financière limitée au montant de l’apport au capital ;
un cadre juridique strict établi par le Code du commerce ;
une ouverture aux entreprises gérées en famille (SARL familiale) avec des avantages fiscaux par rapport aux autres structures ;
l’autorisation de pratiquer la location meublée sous le régime fiscal de LMNP (loueur en meublé non professionnel) avec un abattement de 50 % sur les revenus locatifs déductibles de l’Impôt sur le Revenu (IR) sous certaines conditions.
💡 Bon à savoir : la SARL immobilière permet de mettre en commun les ressources des associés pour l’acquisition et la gestion de projets immobiliers, tout en protégeant leurs biens personnels. C’est un statut adapté aussi bien dans le cadre professionnel, familial que commercial.
La SARL immobilière présente cependant des limites :
son cadre juridique est plus rigide que celui d’une SCI ;
le salaire du gérant n’est pas déductible des bénéfices imposables, mais retenu sur le bénéfice global, ce qui augmente la base imposable des associés (si IR) ;
en cas de
revenus locatifs élevés
, le choix d’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) peut représenter une charge fiscale conséquente pour les associés.
💡 Bon à savoir : parmi les inconvénients d’une SARL de famille, il est important de prendre en compte le risque d’entente entre les associés d’une même famille. Lorsque l’un d’eux souhaite se retirer de la société, trouver un repreneur sera d’autant plus difficile. C’est pourquoi il est essentiel d’étudier l’option SARL de famille ou SCI avant de se lancer.
Suivi des dépenses de la 1ère année d'une entreprise
La création d’une SARL se déroule en 5 étapes :
la rédaction des statuts pour établir l’objet social, le capital social, les répartitions des parts et les pouvoirs des gérants ;
le dépôt du capital social, selon l’apport de chaque associé dans la SARL, sur un compte bancaire bloqué ;
la publication de l’annonce légale ;
le dépôt du dossier au guichet unique de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI) ;
l’immatriculation de la société.
Une SARL a l’avantage d’autoriser l’activité commerciale comme l’achat-revente ou la location meublée de biens immobiliers. À contrario, le statut juridique de la SCI fait d’elle une structure civile qui se concentre sur la gestion patrimoniale et ne permet pas d’activité commerciale principale.
Cette formule juridique permet de bénéficier de la responsabilité limitée des associés à leurs apports sociaux, ce qui protège leur patrimoine personnel. De plus, la répartition des dividendes et des bénéfices se fait selon les parts sociales , ce qui facilite la gestion entre associés. La SARL est particulièrement adaptée pour investir dans l’achat, la gestion ou la location de biens immobiliers avec un cadre strict contrairement à une SAS.
La cession de parts sociales en SARL nécessite l'agrément préalable des associés représentant au moins la moitié des parts sociales, sauf pour les cessions entre associés ou aux membres de la famille qui sont libres.
Le cédant notifie son projet par lettre recommandée, les associés disposent de 3 mois pour se prononcer, et en cas de refus, ils ont 3 mois supplémentaires pour racheter les parts.
La cession définitive doit être enregistrée aux impôts (droits d’enregistrement de 3 %) et déclarée au greffe du tribunal de commerce.
La dissolution d’une SARL (classique ou immobilière), de manière volontaire, ne peut se faire qu’après acceptation de la majorité des parts + une part. Un liquidateur amiable doit ensuite être nommé. C’est à lui que revient de déclarer la dissolution volontaire de la SARL sur le site du guichet des formalités des entreprises.
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