Pourquoi choisir une SCI holding pour son patrimoine immobilier ?

Vous souhaitez optimiser l’acquisition, la détention et la gestion de biens immobiliers ? La création d’une holding peut être une solution stratégique. Ce type de structure présente de nombreux atouts pour gérer un groupe de sociétés civiles immobilières (SCI). PayFit vous explique de quoi il s’agit et comment la mettre en place efficacement.

Comment fonctionne une holding SCI ?

Avant de comprendre ce qu’est une holding SCI, un petit rappel s’impose.

La holding : une société de contrôle

Une holding n’est pas une forme juridique, mais une société dont l’activité principale consiste à détenir des participations dans d’autres structures, dans le but d’en prendre le contrôle ou d’en orienter la stratégie. On parle de société mère pour la holding et de filiales pour les sociétés qu’elle détient.

Il existe deux types de holdings :

• la holding passive, qui se limite à la gestion de titres sans s’impliquer dans la gestion opérationnelle des sociétés détenues ;

• la holding active ou animatrice, qui intervient activement dans le pilotage et les fonctions support des filiales (gestion, stratégie, RH…).

La SCI : un statut dédié à l’immobilier

La société civile immobilière (SCI) est une structure pensée pour porter des projets immobiliers : achat, gestion, location ou transmission de biens. Constituée par au moins deux associés, elle permet de structurer un patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d’une fiscalité souple.  

La création d'une SCI offre des avantages en matière de gestion patrimoniale, en facilitant la transmission de biens immobiliers entre générations et en réduisant les droits de succession grâce au statut juridique particulier de la société.

L'un des principaux atouts d'une SCI réside dans sa souplesse. Grâce à son régime fiscal, elle permet d'opter pour l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés, selon la structure et les objectifs de l'investisseur. Cette flexibilité fiscale se traduit par une réduction potentielle de la charge fiscale sur les revenus générés par les biens immobiliers.

Plusieurs types de SCI peuvent composer un groupe :

• SCI de gestion/location : pour l’achat et la mise en location de biens ;

• SCI familiale : entre membres d’une même famille ;

• SCI de construction-vente : destinée à construire puis vendre un bien ;

• SCI d’attribution : visant à répartir un bien entre associés après acquisition ou construction ;

• SCI de jouissance à temps partagé : permettant une répartition de l’usage d’un bien.

La holding SCI : un outil de gestion immobilière

Une holding SCI est une société mère, qui peut être une société civile ou commerciale, dont l’activité principale consiste à détenir des participations dans une ou plusieurs sociétés civiles immobilières (SCI).

Une holding SCI fonctionne sur le même principe qu’une holding classique : elle détient des parts dans des sociétés, ici des SCI filiales, et perçoit des revenus sous forme de dividendes.

En pratique :

• chaque SCI filiale détient un ou plusieurs biens immobiliers qu’elle exploite, souvent par le biais de la location ;

• cette activité génère des revenus, qui, après déduction des charges, constituent le résultat distribuable ;

• la holding, en tant qu’associée, perçoit une part des bénéfices proportionnelle à sa participation dans les SCI.

Comment créer une holding SCI ?

La création d’une SCI holding demande de réaliser plusieurs étapes. Il faut d’abord choisir la forme juridique la plus appropriée. 

Ensuite, la rédaction des statuts est essentielle : ils doivent définir précisément l’objet social, notamment la détention de participations dans d’autres entités.

Le capital social de la société doit être déposé auprès d’un établissement bancaire ou d’un notaire. 

Une fois ces éléments en place, il reste à accomplir les formalités classiques de création : publication dans un journal d’annonces légales, puis dépôt du dossier d’immatriculation en ligne auprès du greffe, via le guichet unique.

Quels sont les avantages d’une holding SCI ?

Créer une holding SCI présente plusieurs avantages. 

En regroupant plusieurs sociétés civiles immobilières sous une seule entité, la gestion devient plus centralisée, offrant une meilleure coordination et une réduction des coûts administratifs.

Une holding, par sa structure, permet d'optimiser le montage fiscal d'un patrimoine immobilier. Elle permet d’accéder à des régimes avantageux. Il s’agit par exemple de celui des sociétés mère-fille, qui limite considérablement l’impôt sur les dividendes perçus, ou encore de l’intégration fiscale, qui autorise la compensation des bénéfices et des pertes entre sociétés du même groupe. 

D’un point de vue financier, la holding SCI facilite la circulation des capitaux entre filiales et offre des marges de manœuvre pour rééquilibrer la trésorerie ou financer de nouveaux projets. Elle renforce également la capacité d’endettement, notamment dans le cadre d’investissements immobiliers d’envergure. 

Sur le plan juridique, elle permet de faire entrer des investisseurs tout en conservant le contrôle sur l’ensemble. 

Enfin, au quotidien, elle simplifie la gestion en centralisant certaines fonctions, comme la comptabilité ou l’administration, ce qui améliore l'efficacité globale du groupe.

👉 À noter : quelle est la législation en vigueur concernant les holdings et SCI ? La législation française encadre les sociétés, notamment les holdings et les sociétés civiles immobilières (SCI), via le Code général des impôts, le Code de commerce et le Code civil. Le régime mère-fille, qui inclut les holdings civiles et les sociétés mères, est régi par les articles 145 et 216 du CGI. Pour l'intégration fiscale, les conditions sont posées aux articles 223 A et suivants.
Les SCI offrent des avantages en matière de gestion de patrimoine immobilier et relèvent des articles 1832 et suivants du Code civil.

Quels sont les inconvénients d’une holding SCI ?

La structuration en holding SCI présente de réels atouts, mais également quelques inconvénients.

Lorsque la société mère dépasse certains seuils, elle est soumise à l’obligation d’établir des comptes consolidés. Cela implique des formalités comptables complexes et la nomination obligatoire de commissaires aux comptes. Ces exigences entraînent des coûts supplémentaires.

Sur le plan fiscal, la holding perçoit des dividendes non soumis à la TVA. Elle ne peut pas récupérer la TVA sur ses dépenses. En revanche, une holding animatrice peut y prétendre, sous réserve de l’acceptation de l’administration fiscale.

Enfin, certaines tentatives d’optimisation peuvent être qualifiées d’abus de droit et remises en cause par cette même administration, surtout si le but principal est d'optimiser le régime d'impôt. Pour éviter la requalification, tout montage doit reposer sur des éléments réels.

Il convient aussi de noter que la mise en place d'une structure en holding SCI requiert une gestion rigoureuse. Les rapports entre les différentes filiales doivent être clairement définis afin de prévenir les conflits d’intérêts ou les inefficiences.

Quels montages peut-on mettre en place avec une holding SCI ?

La holding SCI trouve tout son sens dans des projets immobiliers complexes ou répartis sur plusieurs structures. Par exemple, un investisseur souhaitant acquérir plusieurs immeubles via différentes SCI peut créer une holding pour centraliser la gestion et optimiser la fiscalité entre ces entités. 

Elle est également pertinente pour mutualiser les ressources entre les sociétés civiles immobilières (SCI) : si l’une génère un excédent, elle peut soutenir une autre en difficulté grâce à une gestion de trésorerie commune.