Création d’une SCI en 2024 : que faut-il savoir ?

Vous vous demandez comment monter une SCI ? Vous êtes au bon endroit ! La création d'une SCI peut être une stratégie puissante pour gérer vos biens immobiliers. Découvrez les étapes à suivre pour transformer votre idée en réalité et savoir comment créer une sci. PayFit vous dévoile les clés pour réussir la création de votre SCI avec confiance et efficacité. C'est le moment pour optimiser la gestion et la transmission de votre patrimoine !

Zoom sur la SCI

Une société civile immobilière (SCI) est une entité juridique formée par au moins deux associés, dont le rôle est de gérer un ou plusieurs biens immobiliers détenus par la société. Le gérant de la SCI est son représentant légal. 

Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport. Concernant le capital social de l’entreprise, il n'existe pas de capital minimum en SCI. Les statuts de la SCI définissent son fonctionnement, notamment les modalités de prise de décision, qui peuvent être prises à l’unanimité ou à la majorité.

Il existe différents types de SCI, chacune adaptée à une activité : 

• la SCI construction-vente permet de construire un bien immobilier en vue de sa revente ;

• la SCI professionnelle est conçue pour acquérir des locaux professionnels ou le siège d'une société ;

• la SCI familiale : créer une société civile immobilière familiale permet de faciliter l'acquisition ou la gestion de biens immobiliers entre membres d'une même famille. Créer une SCI familiale, c’est unir les membres d'une famille en tant qu’associés dans une société dédiée à la gestion immobilière.

Chaque type de SCI répond à des besoins particuliers en fonction des objectifs poursuivis.

⚠️ Attention : Il faut bien faire la distinction entre une SCI et l’indivision. En indivision, chaque propriétaire détient une quote-part du bien et des droits sur l'ensemble. En revanche, dans une SCI, les associés possèdent des parts sociales et leurs droits sont limités à ces parts. L'indivision s'applique par défaut, notamment avant le partage successoral, tandis qu'une SCI est une société créée pour gérer un bien immobilier.

Comment créer une SCI ?

Pour la création d’une SCI, 4 étapes sont nécessaires : la rédaction des statuts, la constitution et le dépôt du capital social, la publication d’une annonce légale et l’envoi du dossier de création au Guichet unique de l'INPI.

La rédaction des statuts

La rédaction des statuts d'une SCI nécessite une attention particulière afin de garantir leur validité et leur conformité. Ils doivent respecter un certain formalisme et inclure des mentions obligatoires. 

Il est par exemple essentiel d’indiquer la dénomination sociale de la SCI, l’adresse du siège social ou encore le montant du capital social.

Pour être valide, les statuts doivent être signés et paraphés par les parties prenantes.

La constitution et le dépôt du capital social

Pour ouvrir une SCI, la loi n'impose pas de montant minimum pour le capital social. Une SCI peut être créée avec 1 €. Ce montant symbolique permet de former la société tout en offrant une flexibilité considérable.

En échange de leur apport, les associés reçoivent des parts sociales proportionnelles à la contribution qu’ils ont effectuée. Elles représentent leur participation au sein de la SCI et leur droit de vote lors des assemblées générales.

Les associés ont la possibilité de réaliser leurs apports de différentes manières :

• des apports en numéraire : il s’agit de sommes d’argent ;

• des apports en nature : ils consistent en la mise à disposition de biens, tels que des biens meubles ou des biens immeubles. 

💡 Bon à savoir : les apports en industrie donnent droit à des parts sociales, mais ne sont pas pris en compte dans le capital social de la SCI.

La publication d’une annonce légale 

Lors de la création d'une SCI, il est indispensable de publier une annonce légale. Cette formalité permet de rendre publique la constitution de la SCI, en informant les potentiels intéressés. 

Pour cela, une demande de parution doit être effectuée auprès d’un journal d’annonces légales habilité dans le département où se trouve le siège social de la société.

En 2024, le tarif de cette publication se situe entre 185 et 217€, selon le département.

L’envoi du dossier de création au Guichet unique de l'INPI

Dernière étape, la création de la SCI en ligne : effectuer l'immatriculation de la société en ligne via le site du guichet des formalités des entreprises.

Pour cela, il est nécessaire d’envoyer un dossier contenant plusieurs documents, tels que :

• les statuts datés et signés ;

• l'attestation de publication dans un journal d'annonces légales ;

• un justificatif d'occupation des locaux ;

• la pièce d'identité du dirigeant de la SCI ;

• la déclaration sur l'honneur d'absence de condamnation pour le gérant ;

• la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Pourquoi créer une SCI ?

SCI et création : choisir le statut juridique de la SCI présente plusieurs atouts, notamment la possibilité d'acquérir et de gérer un bien immobilier en groupe, tout en évitant les contraintes de l'indivision. Elle permet une meilleure capacité d’achat en réunissant les apports des associés, souvent membres d’une même famille. La SCI facilite également la gestion quotidienne des biens grâce à la désignation d’un gérant, évitant ainsi les conflits entre associés, bien que les décisions majeures requièrent l’accord de tous. La transmission des parts sociales est simplifiée, permettant aux associés de céder leurs parts aisément ou de les transmettre à leurs héritiers sans passer par l’indivision. 

De plus, le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) offre des avantages fiscaux intéressants, tels que des exonérations sur les plus-values après 22 ans ou des abattements fiscaux. 

Ces caractéristiques font de la SCI un outil adapté pour : 

• anticiper la transmission de patrimoine ;

• protéger un conjoint ;

• prévenir les conflits entre héritiers.

Les pièges à éviter 

Pour créer un SCI, il est important de faire preuve de vigilance sur différents points afin d'éviter des erreurs qui pourraient nuire à la stabilité et au bon fonctionnement de la société : 

• la rédaction des statuts : une rédaction imprécise ou incomplète des statuts constitue un risque majeur. Les statuts doivent définir de manière claire et détaillée les règles de gestion de la société, les rôles et responsabilités des associés, ainsi que les procédures à suivre en cas de désaccord ou de sortie d’un associé. Une mauvaise rédaction peut entraîner des conflits internes difficiles à résoudre. 

• le choix du régime fiscal : l’imposition d’une SCI : elle peut être soumise à l'IR ou à l'IS, et ce choix peut avoir des conséquences significatives sur le long terme. Il est donc essentiel d’anticiper ces décisions et de bien s’informer pour éviter des erreurs coûteuses et difficiles à rectifier.

Besoin d’aide pour la création de votre entreprise ? N’hésitez pas à consulter nos articles : SCI avantages et inconvénients, Rémunération du gérant de SCI, le statut d’assimilé salarié, la démission pour création d’entreprise, les prêts pour création d’entreprise… Notre équipe est là pour vous accompagner et vous aider à atteindre vos ambitions professionnelles.