SCI : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Vous vous demandez quel est l’intérêt de créer une société civile immobilière (SCI) ? Cet article  vous dévoile les avantages et les inconvénients d’une SCI, avec une attention particulière portée à ses impacts fiscaux et administratifs. 

Quel est le degré de flexibilité de ce statut ? Quelles sont les formalités ? PayFit vous aide à y voir plus clair sur la pertinence d'une SCI pour votre création d’entreprise.

Les avantages d’une SCI

• SCI : la flexibilité de fonctionnement

La SCI se caractérise par sa flexibilité. Les modalités de fonctionnement de la SCI peuvent être librement définies dans les statuts, permettant une adaptation sur mesure aux besoins des associés et de l’activité. 

Son objet social, défini dans les statuts, se concentre généralement sur la constitution et la gestion d'un patrimoine immobilier. Les possibilités offertes par la SCI sont diverses : achat d'immeubles, la construction-vente, la création d’une SCI d'attribution ou encore la location de propriétés.

• La simplification de la gestion et de la transmission du patrimoine

C’est l’un des principaux intérêts du statut juridique de la SCI. Cette structure permet de faciliter la constitution, la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.

Avec une SCI, la constitution du patrimoine immobilier est simplifiée. Les associés peuvent mettre en commun leurs ressources financières. Le prix du projet est alors réparti entre eux. Cela permet de faciliter l’obtention d’un prêt bancaire.

La gestion d’un bien en SCI est plus facile qu’au sein d’une indivision. Les frais sont partagés entre les associés à hauteur de leur quote-part, déterminée par la part de capital détenue. De plus, le gérant peut prendre les décisions de gestion courante, ce qui évite les blocages souvent existant  au sein d’une indivision. 

En ce qui concerne la transmission, la SCI autorise les donations de parts sociales tous les 15 ans sans droits de succession. Cela permet aux héritiers d'acquérir progressivement la propriété immobilière.

D'une manière plus large, les associés d'une SCI peuvent adapter son fonctionnement grâce à différents outils juridiques, tels que le démembrement de propriété des parts sociales ou la création d'une holding détenant une partie du capital de la SCI.Pas de capital minimum

La création d'une SCI ne requiert pas de capital social minimum. Lors de la constitution de la SCI, les associés peuvent choisir d'investir un capital initial symbolique de 1 euro.

Il est également possible d’opter pour un capital social variable pour la SCI. Cette option permet d'éviter la convocation d'une assemblée générale en cas de modification du capital par les associés.

• Le choix du régime d’imposition de la SCI

Une SCI relève en principe de l’impôt sur le revenu. Toutefois, les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés. En fonction de la situation de la SCI, choisir entre l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés peut être plus ou moins bénéfique, tant pour la société elle-même que pour ses associés.

💡Bon à savoir : en l’absence de choix spécifique, les associés de la SCI sont assujettis à l’impôt sur le revenu. 

• La protection du patrimoine immobilier d’une entreprise

La SCI offre une stratégie efficace pour protéger le patrimoine immobilier d'une entreprise. Si une entreprise détient des biens immobiliers, utiliser une SCI pour gérer ces propriétés permet de les sécuriser. En effet, en cas de difficultés financières de l'entreprise, comme une faillite, les biens détenus par la SCI restent protégés et ne peuvent pas être saisis par les créanciers.

Après avoir examiné  la SCI et ses avantages, nous allons comprendre quels sont ses inconvénients. !

Les inconvénients d’une SCI

• Les nombreuses formalités de création

La création d'une SCI nécessite certaines formalités. Celles-ci pouvant être complexes, il est généralement conseillé de faire appel à un professionnel pour déléguer ces tâches. Il peut par exemple s’agir de : 

• la rédaction des statuts de la SCI ;

• le dépôt du capital social de l'entreprise ;

• la nomination et la fixation de la rémunération du gérant de la SCI ;

• la rédaction et la publication d'une annonce légale ;

• le dépôt du dossier auprès du guichet unique pour procéder à l’immatriculation de la SCI.

• La responsabilité des associés

Au sein d’une SCI, la responsabilité des associés répond à 3 principes :

• une responsabilité indéfinie : les associés sont responsables des dettes de la société sur leur patrimoine personnel, ce qui signifie que leur responsabilité ne se limite pas au montant de leurs apports dans la société ;

• une responsabilité non-solidaire : chaque associé est responsable à hauteur de sa part dans le capital social et les créanciers ne peuvent pas demander à un seul associé de rembourser la totalité des dettes ;

• une responsabilité subsidiaire : les créanciers doivent d'abord s'adresser à la société pour le recouvrement de leurs créances. Ce n'est que si la SCI est incapable de s'acquitter de ses dettes que les créanciers peuvent se tourner vers les associés.

• Les obligations de cette forme juridique

La gestion d'une SCI implique certaines contraintes juridiques, comptables et fiscales pouvant être contraignantes. Par exemple, elle doit tenir une comptabilité et effectuer une déclaration de résultats chaque année à l’administration fiscale.

Il est également nécessaire de convoquer annuellement les associés afin de les faire statuer sur les comptes. À l’issue de l’assemblée générale, un procès-verbal doit être rédigé. Ces obligations nécessitent du temps et certaines compétences dans le domaine. De plus, elles peuvent entraîner des coûts supplémentaires de conseil et d'expertise.

• Un coût non négligeable

La création et le fonctionnement d'une SCI génèrent des frais. Les coûts initiaux incluent notamment  les frais de rédaction des statuts si vous faites appel à un professionnel, les frais de publication d'une annonce légale, ainsi que le dépôt du dossier auprès du guichet unique. 

À cela s'ajoutent les coûts de gestion annuels tels que la comptabilité, les audits éventuels, les frais juridiques et administratifs… Ces dépenses peuvent devenir substantielles, surtout si la SCI ne génère pas de revenus suffisants pour les couvrir.

👉Pour aller plus loin : vous vous demandez comment créer une SCI ? Quel est le fonctionnement d’une SCI familiale ?  Pour une SCI familiale, quels sont les avantages et inconvénients ? Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article dédié.