Qu’est-ce que la SCI familiale ?
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Vous souhaitez structurer la gestion de votre patrimoine immobilier familial de manière optimale ? La SCI familiale peut être un excellent choix pour garantir une gestion fluide et sécurisée de vos biens. PayFit vous présente les éléments à connaître sur ce statut, ses spécificités, ses implications et les étapes à suivre pour créer une SCI familiale en toute simplicité.
Piqûre de rappel : la SCI
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique d’entreprise regroupant au moins deux associés. Elle a pour vocation de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier. Les biens sont détenus directement par la SCI et chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à sa contribution.
Les statuts de la SCI définissent ses règles de fonctionnement, notamment les modalités de prise de décision, à l’unanimité ou à la majorité. La gestion quotidienne du bien immobilier revient à un gérant désigné par les associés. Celui-ci est investi des pouvoirs nécessaires pour administrer la société et ses biens.
Il existe plusieurs types de SCI, dont le choix dépend de l'activité envisagée : - la SCI familiale ; - la SCI de gestion ou de location ; - la SCI construction-vente ; - la SCI d’attribution ; - la SCI de jouissance à temps partagé ; - la SCI agricole.
Dans ce guide, nous nous concentrerons spécifiquement sur la SCI familiale, en abordant ses particularités et les aspects essentiels pour sa création et sa gestion.
Zoom sur la SCI familiale
Une SCI familiale est une forme de SCI regroupant exclusivement des membres d’une même famille et alliés jusqu’au 4e degré, tels que les enfants, parents, petits-enfants, frères et sœurs, arrière-grands-parents, oncles et tantes, cousins germains…
Elle permet aux membres d’une même famille de regrouper leurs biens immobiliers en les apportant à la société, qui en devient propriétaire. Chaque apporteur reçoit des parts sociales proportionnelles à la valeur de son apport en patrimoine.
Son fonctionnement et ses objectifs sont similaires à ceux d’une SCI classique, à savoir l’administration et la gestion de biens immobiliers.
Comme toute société, elle est encadrée par les articles 1832 et suivants du Code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants pour les dispositions applicables aux sociétés civiles.
Quel régime fiscal choisir pour une SCI familiale ?
Le régime fiscal d'une SCI classique est le même que celui d’une SCI familiale. Les deux étant soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) ou à l'impôt sur le revenu (IR), selon l'option choisie par les associés.
Le régime fiscal par défaut : l’impôt sur le revenu
Par défaut, une SCI familiale est soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que les bénéfices de la société sont répartis entre les associés en fonction de leurs parts dans le capital social.
Chaque associé doit déclarer sa part de bénéfices dans sa déclaration fiscale personnelle.
L'option pour l'impôt sur les sociétés
Les associés d’une SCI familiale peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Les bénéfices de la société sont soumis à des taux d'imposition calculés en fonction du chiffre d'affaires annuel :
taux de 15 % pour un chiffre d’affaires inférieur à 42 500 euros ;
taux de 25 % pour un chiffre d’affaires supérieur à 42 500 euros.
Cette option peut être intéressante pour les SCI générant des bénéfices élevés, mais elle entraîne également des formalités comptables plus complexes.
Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?
Une alternative à l’indivision
L'indivision peut entraîner des blocages dans la gestion d'un patrimoine commun, car certaines décisions, comme les actes d’administration ou les actes de disposition, requièrent l'accord de tous les indivisaires ou de la majorité d'entre eux. Si un indivisaire s’oppose ou reste silencieux, il peut être nécessaire de faire appel à un juge pour trancher.
SCI et immobilier : la SCI permet une gestion plus souple. Seules les décisions importantes requièrent l’unanimité. Les statuts permettent de définir des règles de majorité, facilitant la gestion collective et évitant les désaccords entre associés.
Le choix des associés
L’indivision peut s’avérer contraignante. Les membres de l’indivision peuvent être imposés par les circonstances, sans possibilité de les choisir. C’est le cas lors d’une succession : si l’un des indivisaires décède, ses droits sont automatiquement transférés à ses héritiers, ce qui peut entraîner des désaccords.
La SCI offre une meilleure maîtrise de la composition des associés. Elle permet de contrôler avec qui l’on partage la gestion, même en cas de décès ou de départ d’un associé.
L’optimisation de la transmission du patrimoine
Transmettre des parts sociales de SCI offre des avantages fiscaux importants par rapport à la donation d’un bien immobilier. Cela permet de profiter des abattements fiscaux appliqués aux donations (100 000 € par parent et par enfant, 31 865 € pour un petit-enfant). En ajustant la valeur des parts transmises, il devient plus facile de rester dans ces limites.
Les donateurs peuvent aussi conserver l’usufruit, limitant la base imposable à la nue-propriété. Les héritiers deviennent pleinement propriétaires sans droits de succession lors du décès des usufruitiers.
SCI familiale et emprunt : si la SCI a un emprunt, la valeur des parts est réduite du passif, diminuant ainsi les droits à payer.
La protection des droits des concubins
SCI familiale et succession, exemple : la SCI offre une sécurité aux concubins, notamment en cas de décès. Avec un démembrement de propriété croisé des parts sociales, chacun détient l’usufruit des parts de l’autre. Si l’un décède, l’usufruit sur les parts du survivant s’éteint, le survivant devient pleinement propriétaire de la moitié des parts et conserve la jouissance des autres, tout en évitant les droits de succession de 60 %.
Les concubins peuvent aussi acheter leur logement commun via une SCI avec une clause de tontine. Cette clause protège le survivant et évite également les droits de mutation à 60 %. Attention toutefois à l’éventuelle requalification en donation déguisée par l’administration fiscale.
Quels sont les inconvénients d’une SCI familiale ?
La création et la gestion d'une SCI familiale comportent plusieurs inconvénients.
Les formalités de création peuvent être lourdes et coûteuses, tandis que la rédaction des statuts, essentielle pour assurer le bon fonctionnement de la société, nécessite une attention particulière.
La gestion de la SCI peut également devenir complexe, avec des obligations juridiques telles que la convocation annuelle des associés pour approuver les comptes et répartir les résultats. Par ailleurs, une comptabilité rigoureuse est indispensable, souvent avec l’aide d’un expert-comptable.
Enfin, contrairement à des structures comme la SAS ou la SARL où la responsabilité des associés est limitée, les associés d'une SCI engagent leur patrimoine personnel, pouvant être poursuivis par les créanciers en cas de défaillance de l’entreprise.
Quels sont les risques associés à la SCI familiale ?
La SCI familiale peut être un excellent outil pour organiser et gérer un patrimoine immobilier, mais elle comporte certains risques qu'il convient de bien anticiper.
le risque de donation indirecte : les SCI familiales sont surveillées par l’administration fiscale pour éviter toute forme de donation déguisée. Si la création de la SCI semble avoir pour but de contourner les règles fiscales sur les donations, des redressements peuvent survenir ;
le risque de conflits familiaux : les désaccords sur la gestion de la SCI peuvent créer des tensions familiales. Par ailleurs, la vente ou la cession des parts sociales d’une SCI familiale peut se révéler complexe, ce qui risque d'aggraver les conflits ;
le risque d’endettement personnel : la responsabilité des associés d’une SCI familiale est indéfinie. En cas de difficultés financières, les créanciers peuvent saisir leurs biens personnels.
Quelles sont les étapes pour créer une SCI familiale ?
Rédiger les statuts
Comment créer une SCI ? La première étape est de rédiger les statuts, où vous définirez les règles de fonctionnement et d'organisation. Les associés bénéficient d’une grande liberté dans cette rédaction.
Il faut cependant rester prudent, car certaines mentions obligatoires doivent figurer dans les statuts, telles que la forme juridique, l’adresse du siège social ou encore l’objet social de l’entreprise.
Vous pouvez rédiger vous-même les statuts de la SCI familiale, si vous maîtrisez les éléments juridiques nécessaires. Cependant, faire appel à un professionnel peut s'avérer judicieux. Il pourra vous guider dans la rédaction et optimiser les aspects fiscaux et juridiques en fonction de votre situation. Cela vous permettra de gagner du temps et d’éviter les erreurs.
Constituer et déposer le capital social
Il n'y a pas de capital social minimum requis pour créer une SCI. Il est possible de constituer une SCI avec seulement 1 €. Les associés sont libres de fixer le montant du capital social de l’entreprise selon leurs préférences. En retour, ils reçoivent des parts sociales, dont le nombre et la valeur sont proportionnels à leurs apports respectifs.
👉 À noter : le dépôt du capital social n'est pas une condition pour valider le dossier de création d’une SCI.
Publier un avis de constitution
La publication d’un avis de constitution est une étape indispensable lors de la création d'une SCI familiale. Il vise à informer les tiers de la formation de la société. Cette formalité doit être effectuée dans un journal d'annonces légales situé dans le même département que le siège social de la SCI.
Déposer une demande d'immatriculation
Une fois les étapes précédentes accomplies, il convient de préparer le dossier pour l'immatriculation de la SCI familiale. Certains documents sont nécessaires tels que les statuts de la SCI, l'avis de publication, un justificatif de domiciliation de la SCI ou encore une copie de la pièce d'identité du gérant.
Lorsque le dossier est complet, vous devez le transmettre au guichet unique de l'INPI à l'adresse suivante : formalites.entreprises.gouv.fr
Pour aller plus loin : vous pouvez consulter nos articles dédiés au statut juridique de la SCI : le coût de création d’une SCI, la transformation d’une SCI en SAS ou encore les avantages et les inconvénients d’une SCI.
