Imposition de la SCI : quelles spécificités en 2025 ?

En 2025, la fiscalité des SCI reste un sujet complexe, mais crucial pour les associés souhaitant créer leur entreprise et optimiser leur gestion. Comprendre les mécanismes de l’impôt sur les SCI est essentiel pour faire les bons choix. IR ou IS ? Quels impacts sur l'imposition des revenus et des plus-values ? PayFit vous dévoile les subtilités fiscales et les impôts de la SCI en 2025, afin que vous puissiez anticiper vos obligations et tirer le meilleur parti des régimes fiscaux disponibles.

La SCI à l’impôt sur le revenu

SCI et impôts : en général, une SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), mais les associés peuvent choisir de l’assujettir à l'impôt sur les sociétés (IS). Ce choix influence la manière dont les revenus et les plus-values immobilières sont imposés.

Lorsqu'une SCI est soumise à l'IR, cela signifie que la société elle-même n'est pas imposée ; chaque associé doit déclarer sa part des bénéfices dans sa déclaration annuelle. La part de bénéfices à déclarer correspond à la proportion des parts sociales détenues. Ainsi, les associés sont responsables individuellement de la charge fiscale de la SCI sous le régime de l’IR. En ce qui concerne la date de déclaration SCI 2025, les associés doivent veiller à respecter les échéances pour éviter tout retard. 

Avec l’IR, le taux d'imposition est calculé en fonction des tranches de revenus.

La SCI à l’impôt sur les sociétés 

Contrairement au régime de l’IR, sous le régime de l'IS, la SCI doit se charger du paiement de l'impôt sur ses bénéfices. 

L'impôt sur les sociétés comporte deux taux : un taux normal et un taux réduit.

Pour bénéficier du taux réduit de 15 % applicable à la tranche des bénéfices allant jusqu'à 42 500 €, la SCI doit avoir :

• un chiffre d'affaires hors taxes qui ne dépasse pas 10 000 000 € au cours de l'exercice ;

• un capital social entièrement libéré et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques, directement ou indirectement.

L’imposition de la plus-value 

La plus-value réalisée par une SCI sur la vente d'un immeuble correspond à la différence entre le prix de vente de l'immeuble et son prix d'acquisition initial (ou sa valeur d’apport si l’immeuble a été apporté à la société).

L’imposition de la plus-value à l'IR

Dans une SCI à l’IR, la plus-value est dite immobilière. Elle est imposée :

• à 19 % pour l’impôt sur le revenu ;

• et à 17,2 % pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité). 

En cas de plus-value nette supérieure à 50 000 €, une surtaxe supplémentaire de 2 à 6 % s’applique. 💡Bon à savoir : en fonction du nombre d’années de détention du bien par la SCI, des abattements s’appliquent dans le calcul de la plus-value immobilière. 

L’imposition de la plus-value à l'IS

Dans une SCI à l’IS, il n’est pas question de plus-value immobilière, mais de plus-value professionnelle. Celle-ci suit des règles d’imposition distinctes. 

La plus-value sur la vente d’un bien immobilier est imposée, comme les autres bénéfices de la société, aux taux de l’IS.

Les avantages de l’IS et de l’IR

Pourquoi choisir la SCI à l’IR ?

Avantage, SCI et fiscalité : la SCI à l’IR offre plusieurs avantages fiscaux. Les associés peuvent déduire des frais tels que la taxe foncière, les frais de gestion, et même les intérêts d’emprunt si un prêt a été contracté pour leur apport personnel au capital. 

En cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur les revenus personnels des associés, réduisant ainsi leur base imposable. 

La comptabilité est simplifiée, ne nécessitant qu’un suivi des flux de trésorerie. 

Pour les plus-values immobilières, la SCI à l’IR est soumise à un taux de 19 % et un abattement progressif s’applique en fonction de la durée de détention.

Pourquoi opter pour la SCI à l’IS ?

Impôt sur les SCI : opter pour une SCI à l'IS présente plusieurs avantages. En choisissant ce régime fiscal, les associés ne sont pas soumis à une imposition personnelle supplémentaire, tant qu'aucun dividende n'est distribué. Cela crée une séparation nette entre l'impôt dû par la SCI et les obligations fiscales des associés. 

L'IS permet à la SCI de déduire certaines charges, comme les frais de gestion du bien. Un autre atout est la possibilité de reporter un déficit foncier sur une période de 10 ans. 

Cependant, il est important de noter que la plus-value immobilière est imposée au taux de 25 % sans abattement, indépendamment de la durée de détention du bien. Les intérêts d'emprunt liés à la constitution du capital social ne peuvent pas être déduits de la déclaration de revenus des associés. 

L'application de l'IS exige une comptabilité rigoureuse, incluant : 

• la tenue d'un livre journal et d'un grand livre ;

• le dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal ;

• la conservation des documents comptables et pièces justificatives pendant 10 ans, en cas de contrôle ou de litige.

💡Bon à savoir : l'option pour l'IS n'est plus irréversible dès le départ. Vous avez désormais 5 ans pour tester ce régime fiscal et éventuellement revenir à l'IR. Ce droit de révocation permet d'évaluer concrètement les bénéfices de l'IS pour votre SCI avant un engagement définitif.

SCI familiale ou immobilière : quel régime fiscal privilégier en 2025 ?

L’imposition d’une SCI, qu’elle soit familiale ou immobilière, dépend principalement des objectifs des associés. Pour une SCI familiale, souvent constituée dans le but de faciliter la transmission du patrimoine, l’IR est généralement privilégié. 

En revanche, pour une SCI immobilière, le choix entre l’IR et l’IS dépend des ambitions financières. Si l’objectif est de maximiser les bénéfices, l’IS peut être plus avantageux en évitant une imposition personnelle lourde. Cependant, pour une gestion patrimoniale plus simple, l’IR reste la meilleure option. 

Il est recommandé de consulter un professionnel pour évaluer les impacts de chaque régime fiscal et de la fiscalité de la SCI.

Vous souhaitez lancer votre activité, mais vous êtes indécis sur le choix du statut juridique ? Nos articles vous éclaireront sur les options disponibles : SAS, SASU, SCI, SARL... Pour approfondir votre décision, explorez le régime fiscal de la SARL, l’impôt de la SAS et l’impôt de la SASU.

Pour la création d’une SCI, vous pouvez consulter nos guides dédiés : comment créer une SCI ?, SCI : les avantages et les inconvénients.